ABCP11: Uma reflexão sobre os riscos

“Vencer sem riscos é triunfar sem glória.” 

(Pierre Corneille)

Olá meus amigos da blogosfera financeira, tudo tranquilo? Então vocês estavam tranquilos comprando FIIs pensando na aposentadoria, dizendo que “preço não importa”, acumulando cotas de ABCP11. Mas no dia 08/08/2019 é surpreendido com este fato relevante solicitando o imediato refazimento e republicação das demonstrações financeiras de 2017 e 2018, até o dia 05/09/2019. Este fato levou a uma desvalorização de 13% no fundo.

Fachada Grand Plaza Shopping (ABCP11)

De acordo com a Receita Federal, o Fundo não estaria enquadrado na tributação aplicável aos fundos de investimento imobiliário, porque haveria indícios de violação da legislação vigente de 1999. Portanto, segundo o último informe anual, a Cyrela Commercial Properties (CCPR3) detém 61,4% das cotas do fundo e, portanto, não se enquadra na isenção fiscal concedida a fundos imobiliários.

De fato, de acordo com o artigo 2º da Lei 9.799 de 1999, se o fundo investir em imóveis cujo incorporador, construtor ou sócio possua participação superior a 25% nas cotas do fundo, ele passa a ser tributado como pessoa jurídica normal (25% de Imposto de Renda e 9% de Contribuição Social).

A Rio Bravo (administradora) preparou um novo comunicado, informando que discorda da visão da CVM porque:

• O empreendimento (Grand Plaza Shopping) não foi incorporado e, portanto, não tem incorporador - O imóvel não foi construído do zero, apenas houve a transformação de um galpão em shopping (incorporação é a atividade de construção de imóveis com o intuito de venda)
• O cotista (CCPR3) não é sócia do empreendimento -  de fato a CCPR3 não é proprietária do shopping, já que 98,5% do capital é detido pela administradora, a  Cyrela Commercial Properties apenas presta serviço de administração do empreendimento.
• O fundo foi criado em maio de 1996 e, portanto, é anterior à lei de 1999 - este é o ponto mais difícil de prever o resultado pois há uma súmula do STF que não existe direito adquirido nas questões tributárias. Portanto, como no Brasil até o passado é incerto, não há segurança jurídica para prever como será este desfecho.

Qual é o possível impacto financeiro para o fundo?

Embora os resultados dos últimos 5 anos foram cerca de R$ 672 milhões, se aplicarmos as a alíquota de 34%, mais multa de 20%, e corrigirmos os valores pela Selic, obtemos um passivo total potencial de R$ 352 milhões. Porém, no ofício 113/2019/CVM/SIN/DLIP foi solicitado apenas o refazimento dos exercícios 2017 e 2018.

Apenas como exemplo: se o Fundo tivesse que pagar hoje a alíquota cobrada de empresas de forma atrasada, o valor aproximado  a ser pago sobre o exercício de 2018 seria em torno de R$ 34 milhões (R$ 5,55 milhões de PIS e Cofins + R$ 20,4 milhões de IR  de 34% sobre o lucro tributável + R$ 5,19 milhões em Multas e R$ 3,63 milhões de juros). Se considerar os mesmo valor em 2017 e o restante de 2019, o valor a ser pago seria em torno de R$ 100 milhões.

Considerando uma margem de erro de 30%, o fundo poderá perder até R$ 130 milhões no pior cenário. No fechamento anterior à divulgação do fato relevante, a cota estava em R$ 100,7 e, na última sexta-feira (9), o fundo era negociado a R$ 87,02. Como são 12,2 milhões de cotas, a perda de valor foi de R$ 167 milhões, ou seja, muito maior do que o previsto.

Devemos lembrar que a Administradora (Rio Bravo Investimentos) avaliará a tomada das medidas cabíveis, seja na esfera administrativa ou judicial, para defesa desse posicionamento, o qual entende estar inteiramente alinhado aos interesses do Fundo e de seus cotistas. Além disso, a Rio Bravo irá manter o pagamento dos rendimentos na faixa de R$ 0,45 por cota por enquanto.

E agora o que fazer?

Se for necessário mudar a composição dos cotistas do fundo, talvez o fundo será cindido, de forma que a CCP seja pulverizada até 25% ou as cotas podem ser vendidas para outro fundo de shopping interessado. Não há uma visão clara pela frente. 

 

Este caso se tornou uma situação binária, muito parecido com o que aconteceu com o MFII11 recentemente, pois boa parte do valor do fundo será definido pelos desdobramentos da questão fiscal em relação à participação da CCP. É muito difícil saber qual vai ser a decisão da justiça, pois sabemos o que Brasil definitivamente não é para amadores.

No meu caso particular, vou manter as cotas que possuo, que representam cerca de 3% minha carteira de FIIs. Eu considero o valor atual R$ 88 bastante atrativo, porém eu colocaria somente um percentual da carteira que não seja capaz de me tirar o sono.

Devemos lembrar que o setor de shopping centers é altamente dependente das condições do varejo e da economia de uma forma geral. Se não houver uma melhora operacional, este fundo pode causar transtornos aos seus cotistas.

Vamos acompanhar as cenas dos próximos capítulos. No mais, grande abraço a todos e até a próxima.