9 de junho de 2017

Investir ou Pagar Financiamento Imobiliário?

“Stop being chained down by bad credit I have the key to set you free...” 
(Tyler Gregory)

Olá prezados leitores, tudo bem? Hoje irei abordar um tema bastante comum na blogosfera financeira: se vale a pena investir ou pagar o financiamento imobiliário. Nesta postagem pretendo utilizar valores reais, pois no mês que vem terei uma receita não recorrente e gostaria da opnião de vocês sobre este tema.

Em primeiro lugar devo informar que utilizei boa parte dos recursos acumulados no início da minha carreira para pagar este apartamento, visto que nunca gostei de estar endividado. Atualmente há ofertas de venda no site da OLX de um apartamento no mesmo prédio na faixa de R$ 520k até R$ 580k e sei que por menos de R$ 500k eu não venderia (quando comprei o valor foi de R$ 330k). Vamos considerar os valores dos dois últimos meses conforme a figura abaixo: 
Duas últimas parcelas do Financiamento Imobiliário
No mês de Maio/2017 foi pago R$ 905,90 de amortização, entretanto no mês seguinte o saldo devedor diminuiu apenas R$ 857,57, ou seja, além de pagar em Maio/2017 cerca de R$ 442,50 de juros,seguros e taxas ainda tive R$ 48,33 de aumento do saldo devedor reajustado pela TR que consta no contrato da Caixa Econômica de 0,08% ao mês.   Ficou complicado de entender? Fiz uma planilha que simula o reajuste das parcelas utilizando o sistema de amortização SAC.

Sabendo que a taxa de juros contratual do financiamento é 8,5% ao ano e os títulos pré-fixados do Tesouro Direto (LTN 2023) pagam 10,77% ao ano bruto, a pergunta é : Vale a pena amortizar o financiamento? Qual é o rendimento mínimo da aplicação para ganhar do financiamento imobilário?

Para efetuar este cálculo corretamente é necessário calcular a Taxa Interna de Retorno (TIR), devo agradecer ao leitor Maverick que me alertou sobre o erro no cálculo executado anteriormente. A Taxa Interna de Retorno é a taxa de juros (desconto) que iguala, em determinado momento do tempo, o valor presente das entradas (recebimentos) com o das saídas (pagamentos) previstas de caixa. Em um financiamento, você recebe o valor do Saldo Devedor (entrada) no 1º mês (R$ 56.367,77) e vai pagando mensalmente (saídas).  
Taxa Interna Retorno em Junho de 2017
Como podemos observar, o rendimento mínimo para a aplicação ganhar do financiamento imobiliário é de 10,34% ao ano líquido, fazendo uma comparação com o título prefixado LTN 2023 no mesmo período (De Junho/2017 até Julho/2022) foi obtida a rentabilidade líquida de apenas 9,17%. Simulando os mesmo valores na Calculadora do Tesouro Direto com a Taxa de Compra de 12,08% ao ano, foi obtida a taxa líquida de 10,34%, com o valor líquido de resgate de R$ 92.720,99. Desta forma, a diferença seria de R$ 4.850,72 a favor de quitar o financiamento.

E se eu resolvesse amortizar R$ 4.000,00 do saldo devedor para diminuir o prazo, o resultado seria diferente? Considerando a Calculadora de Amortização do blog Educando o Seu Bolso é possível analisar os novos valores do financiamento:

Taxa Interna de Retorno após Amortização de R$ 4000,00
Após amortizar o saldo devedor em R$ 4.000,00, percebemos que o prazo diminuiu 7 meses (até Dezembro/2021), porém a taxa de juros equivalente permaneceu em cerca 10,77% ao ano, enquanto o investimento em títulos públicos obteve apenas 9,13% ao ano de rentabilidade líquida.

Conclusão


Como podemos perceber, é vantajoso diminuir os aportes para quitar antecipadamente o financimento imobiliário. Além disso, ao quitar esse financiamento eu teria uma redução de R$ 1343,00 nas minhas despesas mensais, além de deixar de pagar mensalmente cerca de R$ 450,00 em juros/seguros/taxas.

Outro ponto relevante é o fato de você se tornar livre de dívidas, principalmente como diria o Frugal Simples: Quem entende de juros, recebe, quem não entende paga.

E você prezado leitor, o que você faria no meu lugar? Investiria ou pagaria o financiamento imobiliário?

Grande abraço, até a próxima.

Observação: Caro leitor, se você identificar algum erro na planilha de simulação do financiamento, por favor me informe nos comentários.




26 comentários:

  1. Estou numa situação muito parecida, com valores muito parecidos. Contudo, eu decidi quitar o financiamento pela sensação de liberdade que ela vai me gerar, inclusive me permitindo assumir riscos um pouco maiores nos investimentos por não ter o "compromisso" e por não estar sujeito a TR.

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    1. OLá Anônimo, obrigado pela visita.

      Realmente a sensação de liberdade é um fator muito importante. Além disso, com a queda recente da taxa SELIC a vantagem de estar alavancado (com financiamento) deixa de ser vantajosa. Vou aproveitar as receitas não recorrentes para diminuir o saldo devedor.

      Abraços.

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  2. Pelo que vi praticamente está empatado. A taxa selic tem previsão para ser menor e chegar até os 8,5% em 2021 segundo os analistas. Se for fazer esse cálculo tirando o IR o rendimento será menor.

    Se você tiver o dinheiro acho que seria melhor pagar tudo de uma vez. Ficar livre de prestações é muito bom. Experiência própria.

    Abraços.

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    1. Olá Cowboy,

      Eu prefiro não contar muito com estas previsões até 2021, pois em 2018 tem eleição e as regras eleitorais continuam as mesmas, ou seja, existe um risco potencial dos partidos de esquerda voltarem ao poder e as reformas estruturantes não passarem no congresso.

      Eu até poderia quitar boa parte do financiamento, mas na hora de fazer as contas eu cheguei a conclusão que vale mais a pena manter investido os recursos. Meus cálculos podem estar errados, por isso compartilhei isso com vocês.

      Por outro lado, fico imaginando o momento de me livrar dessa dívida. O que grande parte da blogosfera busca é uma forma de liberdade e se livrar das dívidas é grande passo.

      Grande Abraço.

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  3. A quitação antecipada resultaria no aumento de aportes em investimentos. Não é uma variável de fácil mensuração, mas entendo que deve ser considerada.

    Pensar a quitação com sendo a compra de uma dívida. Continua pagando o empréstimo, mas para si mesmo.

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    1. Olá Charlito, obrigado pela visita.

      Nunca tinha pensado dessa forma, pensar na quitação como a compra de uma dívida. Analisand por este ponto de vista, é realmente vantajoso quitar antecipadamente.

      Grande Abraço.

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  4. Racional Investe
    Emocional = Quita

    Como disse nosso amigo charlito , difícil mensurar este calculo corretamente.

    Boa sorte em sua jornada.

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    1. De fato, pelo emocional, por ter a sensação de se ver livre da dívida, o ideal seria quitar. Agora, pelo lado racional, em termos financeiros não há muita vantagem em quitar o empréstimo e você poderia trabalhar com o dinheiro do banco. É uma questão bem pessoal. Abraço,

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    2. É verdade Mestre e Finansfera,

      Quanto mais o emocional entra na conta, pior é o resultado. O racional me diz pra continuar investindo deixando os juros compostos trabalharem.

      Além disso, quando eu assinei o contrato em janeiro de 2013 a taxa Selic estava 7,25% ao ano. Estou mais propenso a continuar aportando.

      Grande abraço

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  5. Acho que o custo de oportunidade deve entrar na conta tb.
    Maiores aportes, maiores juros, mais tempo de juros compostos.

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    1. É verdade Enriquecendo, obrigado pela visita.

      Nesse caso, o custo de oportunidade é grande. A minha vontade é aumentar os aportes para ter mais juros compostos e chegar mais rápido na IF. Depois de todos estes comentários acredito que investir vale mais a pena do que quitar o financiamento

      Grande abraço

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  6. Aportador, em que pese, matematicamente pareça ser mais vantajoso investir do que quitar o AP, ficaria com a última opção, apenas por segurança.
    A questão futura é probabilística (sempre o é). Em que pese esteja a seu favor, é Brasil... ou seja, pode virar a qualquer momento. Em verdade não temos aquela ampla segurança de que seria possível, numa emergência, utilizar esses valores aplicados para imediatamente quitar o imóvel.

    O imóvel quitado te deixa livre e diminui a sua despesa mensal. Além disso, caso resolva vender, é sempre mais rápido e barato se já estiver quitado.
    Ademais, caso tenha herdeiros, você facilita tudo, caso alguma eventualidade lhe ocorra. Ainda que não falemos em morte, um problema de saúde severo pode gerar problemas no pagamento do imóvel (oremos para que não).

    Excelente estudo! Parabéns!

    Abc

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    1. Olá FPI, obrigado pela visita,

      Realmente é uma decisão que envolve fatores racionais e emocionais. Depois do abordado aqui, irei amortizar gradativamente de forma a não impactar o aporte mínimo do mês. Além disso ao estabelecer a meta de aportes do ano (90k), não considerei a quitação antecipada do financiamento. Ainda não tenho herdeiros e não penso em vender o imóvel por enquanto, mas estes aspectos podem se tornar relevantes no futuro.

      Estou sempre analisando, fazendo as contas para tomar a decisão mais racional, sem me deixar levar pela emoção.

      Grande Abraço.

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  7. Olá Aportador,

    Realmente vc contratou essa dívida em condições vantajosas.
    No meu caso sempre utilizei minhas receitas não recorrentes para quitar a dívida, pensando em aumentar os aportes no futuro.
    Eu utilizava TIR para comparar os dois fluxos de caixa com amortização e outro com aportes. Sempre optei pela amortização com esta avaliação, mas a taxa contratada na época pesava contra mim.
    Sucesso!

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    1. Olá Janota, obrigado pela visita.

      Realmente a análise utilizando a TIR é interessante quanto não se tem o valor para quitar o financiamento, além disso a taxa e o tempo do contrato influencia bastante no resultado.

      Em Janeiro de 2013 quando eu assinei o contrato em 10 anos, a taxa contratual era 8,5% ao ano podendo chegar a 7,5% se tiver um relacionamento com o banco. Eu pretendo utilizar as receitas não recorrentes para amortizar aos poucos, mas sempre mantendo a meta mínima de aportes (40% de taxa de poupança).

      Grande abraço.

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  8. Boa noite amigo. Achei estranho seu cálculo. Acho melhor comparar a tir (tr + 8,5%) com taxa fixa hoje. Vc tem q levar em conta o imposto de renda sobre os juros tb de pelo menos 15% sobre os ganhos (0,85 x 10,77%), o q nos níveis atuais vai favorecer a amortização no lugar da aplicação.

    Abs
    Maverick

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    1. Olá Maverick, realmente você está correto.

      Ao refazer as contas utilizando a Taxa Interna de Retorno, o rendimento mínimo da aplicação tem que ser maior que 10,77% ao ano. Vou refazer a postagem atualizando os cálculos.

      Muito obrigado pela ajuda, grande abraço.

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  9. Aportador,

    Parabéns pelo post. Moro na Arabia porem tenho um apartamento financiado no Brasil. Estava com duvidas se iria quitar ou investir a grana, mas provavelmente vou quitar, como voce bem explicou. Da uma passada no meu blog, mostro o dia a dia de viver no Oriente Medio e tambem minhas estratégias para a independência financeira. Seu blog esta na minha blogroll.

    Abracos

    Um brasileiro na Arabia,
    http://brasileironaarabia.blogspot.com

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    1. Olá Brasileiro na Aŕabia,

      Eu gostei do seu blog, parabéns pela jornada. Te desejo muito sucesso.

      Já adicionei o seu blog também.

      Abraços.

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  10. Aportador,

    Assunto bem pessoal e subjetivo quando se trata dos motivos sobre quitar ou não. Além do valor calculado matematicamente ainda há valores intrínsecos e subjetivos como a sensação de não ter dívidas.

    Eu tenho o mesmo dilema. Meu financiamento é de 7,7% efetivo total ao ano. A diferença é que está alugado e investi o dinheiro não em renda fixa como você mostrou, mesmo sabendo que seria o mais justo para cálculos mas eu coloquei em vários outros produtos que me rendem porcentagens maiores do que se estivesse em renda fixa.

    Quanto ao sentimento de não ter dividas eu fico mais confuso ainda kkkkk. As vezes penso que o dinheiro pra quitar estando em investimentos é melhor do que quitar. Vem aquela sensação de estar recebendo de aluguel 1,2% do saldo devedor e o dinheiro que tenho para quitar aplicado rendendo mais ou menos 1,2% também.

    Mas eu sei que se a SELIC cair mais ainda vai ser vantajoso quitar mas.... como também conheço meu Brasil, duvido muito que continue caindo até patamares europeus ou americano então, vou aguardando mais um pouquinho pra decidir.

    Ótimo assunto, acompanhando as opiniões.

    Abraço!

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    1. Olá BPM,

      Realmente é um decisão muito pessoal, mas deve-se tomar a decisão mais racional. Se você tem um imóvel alugado e utiliza a renda para investimento é diferente. No meu caso eu moro no imóvel e considero que a quitação antecipada irá me proporcionar um aumento nos aportes.

      Eu vou buscar diminuir o saldo devedor para ficar livre das dívidas, sendo que daqui a mês a SELIC voltará a ter somente um dígito. Eu irei atualizar aqui no blog quando for amortizando o financiamento.

      Grande Abraço.

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  11. Esse post veio na hora certíssima para mim, vou ter que tomar essa decisão daqui a alguns meses e fiquei fazendo vários cálculos do que compensava mais: onerar alguns aportes ou alguma renda extra para amortizar no financiamento ou investir.

    Com a sua postagem e minhas análises, fiquei mais seguro em tomar uma decisão, em especial pelo "risco Brasil" e a segurança do imóvel quitado.

    Obrigado.

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    1. Olá Investidor Precoce,

      Gostaria de parabenizá-lo pela sua trajetória, um exemplo para todos da blogosfera. Eu acho que na hora de tomar a essa decisão entre amortizar o financiamento ou investir nós devemos ser o mais racional possível. Os juros irão cair para um dígito no final de julho/2017 e não tem aplicação que renda mais do que 10,77% livre de impostos (o custo do meu financiamento é essa taxa).

      Além disso, estarei me tornando livre de dívidas, proporcianando um aumento do aporte no futuro. Faça as contas e boa sorte na sua decisão.

      Abraço.

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  12. Boa tarde! comprei um imovel no valor de 145,000 dei 15,000 de entrada, com parcela de inicialmente de 1.300, decrescendo total de 35.000. estou pagando faz 4 anos, não vejo o valor inicial mudar, estou com 40.000 de rescisão, melhor aplicar ou dar esse valor para derrubar as parcelas do financiamento. Grato

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    1. Olá Marcos Dionísio, obrigado pela visita.

      É importante identificar quanto deste R$ 1300 de parcela mensal é de juros/taxas e quanto é de amortização da dívida.
      No seu caso que recebeu a rescisão, eu recomendaria cautela nesse momento. Se eu estivesse no seu lugar eu manteria estes 40 mil reais como um colchão de segurança até me recolocar novamente no mercado.

      Uma vez que esteja com capacidade de aporte restabelecida, eu iria amortizando parcialmente o financiamento de maneira a diminuir o prazo do financiamento. No meu caso especificamente, ao fazer as contas na planilha disponizada, os investimentos no tesouro direto rendem menos que os juros do financiamento. Desta forma resolvi amortizar parcialmente.

      Sucesso.

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    2. Grato, pela rápida resposta, vou seguir orientação.

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