15 de agosto de 2019

ABCP11: Uma reflexão sobre os riscos

“Vencer sem riscos é triunfar sem glória.” 
(Pierre Corneille)

Olá meus amigos da blogosfera financeira, tudo tranquilo? Então vocês estavam tranquilos comprando FIIs pensando na aposentadoria, dizendo que “preço não importa”, acumulando cotas de ABCP11. Mas no dia 08/08/2019 é surpreendido com este fato relevante solicitando o imediato refazimento e republicação das demonstrações financeiras de 2017 e 2018, até o dia 05/09/2019. Este fato levou a uma desvalorização de 13% no fundo.

Fachada Grand Plaza Shopping (ABCP11)

De acordo com a Receita Federal, o Fundo não estaria enquadrado na tributação aplicável aos fundos de investimento imobiliário, porque haveria indícios de violação da legislação vigente de 1999. Portanto, segundo o último informe anual, a Cyrela Commercial Properties (CCPR3) detém 61,4% das cotas do fundo e, portanto, não se enquadra na isenção fiscal concedida a fundos imobiliários.

De fato, de acordo com o artigo 2º da Lei 9.799 de 1999, se o fundo investir em imóveis cujo incorporador, construtor ou sócio possua participação superior a 25% nas cotas do fundo, ele passa a ser tributado como pessoa jurídica normal (25% de Imposto de Renda e 9% de Contribuição Social).

A Rio Bravo (administradora) preparou um novo comunicado, informando que discorda da visão da CVM porque:
  • O empreendimento (Grand Plaza Shopping) não foi incorporado e, portanto, não tem incorporador - O imóvel não foi construído do zero, apenas houve a transformação de um galpão em shopping (incorporação é a atividade de construção de imóveis com o intuito de venda)
  • O cotista (CCPR3) não é sócia do empreendimento -  de fato a CCPR3 não é proprietária do shopping, já que 98,5% do capital é detido pela administradora, a  Cyrela Commercial Properties apenas presta serviço de administração do empreendimento.
  • O fundo foi criado em maio de 1996 e, portanto, é anterior à lei de 1999 - este é o ponto mais difícil de prever o resultado pois há uma súmula do STF que não existe direito adquirido nas questões tributárias. Portanto, como no Brasil até o passado é incerto, não há segurança jurídica para prever como será este desfecho.

Qual é o possível impacto financeiro para o fundo?

Embora os resultados dos últimos 5 anos foram cerca de R$ 672 milhões, se aplicarmos as a alíquota de 34%, mais multa de 20%, e corrigirmos os valores pela Selic, obtemos um passivo total potencial de R$ 352 milhões. Porém, no ofício 113/2019/CVM/SIN/DLIP foi solicitado apenas o refazimento dos exercícios 2017 e 2018.

Apenas como exemplo: se o Fundo tivesse que pagar hoje a alíquota cobrada de empresas de forma atrasada, o valor aproximado  a ser pago sobre o exercício de 2018 seria em torno de R$ 34 milhões (R$ 5,55 milhões de PIS e Cofins + R$ 20,4 milhões de IR  de 34% sobre o lucro tributável + R$ 5,19 milhões em Multas e R$ 3,63 milhões de juros). Se considerar os mesmo valor em 2017 e o restante de 2019, o valor a ser pago seria em torno de R$ 100 milhões.

Considerando uma margem de erro de 30%, o fundo poderá perder até R$ 130 milhões no pior cenário. No fechamento anterior à divulgação do fato relevante, a cota estava em R$ 100,7 e, na última sexta-feira (9), o fundo era negociado a R$ 87,02. Como são 12,2 milhões de cotas, a perda de valor foi de R$ 167 milhões, ou seja, muito maior do que o previsto.

Devemos lembrar que a Administradora (Rio Bravo Investimentos) avaliará a tomada das medidas cabíveis, seja na esfera administrativa ou judicial, para defesa desse posicionamento, o qual entende estar inteiramente alinhado aos interesses do Fundo e de seus cotistas. Além disso, a Rio Bravo irá manter o pagamento dos rendimentos na faixa de R$ 0,45 por cota por enquanto.

E agora o que fazer?

Se for necessário mudar a composição dos cotistas do fundo, talvez o fundo será cindido, de forma que a CCP seja pulverizada até 25% ou as cotas podem ser vendidas para outro fundo de shopping interessado. Não há uma visão clara pela frente. 
 
Este caso se tornou uma situação binária, muito parecido com o que aconteceu com o MFII11 recentemente, pois boa parte do valor do fundo será definido pelos desdobramentos da questão fiscal em relação à participação da CCP. É muito difícil saber qual vai ser a decisão da justiça, pois sabemos o que Brasil definitivamente não é para amadores.

No meu caso particular, vou manter as cotas que possuo, que representam cerca de 3% minha carteira de FIIs. Eu considero o valor atual R$ 88 bastante atrativo, porém eu colocaria somente um percentual da carteira que não seja capaz de me tirar o sono.

Devemos lembrar que o setor de shopping centers é altamente dependente das condições do varejo e da economia de uma forma geral. Se não houver uma melhora operacional, este fundo pode causar transtornos aos seus cotistas.

Vamos acompanhar as cenas dos próximos capítulos. No mais, grande abraço a todos e até a próxima.

23 comentários:

  1. Ótimo post, Aportador.
    Eu, na verdade, já monitorava este Fii há algum tempo, e - com este desconto - decidi entrar. Com pouco, é verdade, mas aportei.
    Eu também sou cotista do MFii11, e antes que me chame de louco ou de "buscador de problemas" (kkkk), tenho uma visão relativamente diversa da maioria das pessoas que li.
    Sobre o MFII, após a liberação da CVM, comprei bastante, pois para uma empresa passar no crivo da CMV meu amigo, ela tem que estar totalmente limpa. Se há algo que funciona no Brasil, é prisão pra quem não paga pensão, e investigação da CVM.
    Hoje sou o feliz recebedor de ótimos rendimentos do Mfii que só tem crescido, desde então.
    Sobre o ABCP, posso estar errado.. Mas acredito em um final feliz para os cotistas.
    Grande abraço.
    http://www.acumuladorcompulsivo.com

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    1. Grande Stark,

      Eu acho você fez bem em comprar as cotas neste momento de turbulência, mas lembre-se de buscar mitigar os riscos da sua carteira. A gestão de risco é muito pessoal de cada Investidor.
      Não quero fazer nenhum prognóstico, mas esse fundo entrou em quarentena na minha carteira

      Grande abraço

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  2. Olá Aportador,

    Obrigado por esclarecer os pontos do ABCP. Eu confesso que não dei atenção devido a minha baixa participação nesse fundo. Se pegar pela carteira de FII, ele tem 8% de participação.

    Mas ao comparar com todo o patrimônio, ai esse número cai para quase 2%. Também vou mante por ora.

    Abraço!

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    1. Olá Investidor Inglês,

      Alguns investidores não estão ciente de alguns riscos dos FIIs, principalmente em fundos monoimovel. Esta postagem serve para que cada Investidor possa dosar o tamanho do risco que está submetido.

      2% do patrimônio é um montante bem aceitável. Grande abraço

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  3. Muito bom Aportador! Também mantenho as cotas desse fundo.

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    1. Obrigado pela visita Anônimo,

      Também vou manter, mas a mão está coçando para comprar a estes preço...

      Abraço

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  4. Boa avaliação, AF! Muito melhor do que uns entendidinhos de FIIs por aí rsrs

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    1. Obrigado pela visita VL,

      A pior coisa é alguém se autointitular como “entendido” sobre alguma coisa. Este caso-me fez estudar e aprender cada vez mais.

      Abraço

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  5. Essa estimativa de tributação retroativa tem dois problemas estruturais: 1) eventual passivo tributário do passado não é, a rigor, do fundo, mas da Administradora; e 2) o resultado acumulado do fundo dos últimos 5 anos não está considerando despesas de depreciação do imóvel, por exemplo, que reduziriam esse lucro todo. Além disso, haveria a discussão de possibilidade de opção pelo lucro presumido (ao menos daqui para frente), além de até o momento não existir nenhum procedimento fiscal sobre o assunto na RFB

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    1. Interessante esta informação LLDD.

      Acredito que a disputa judicial vai ser longa, como não haverá provisionamento dos valores, o risco continuará alto até sair uma definição.

      Abraço

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  6. Estou com 35% dele dos meus FII. Imagina como será meu proximo fechamento no fim do mes. vou diversificar mais. uma pena, pois ele sempre foi meu melhor fundo.

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    1. Não vou vender..Continuarei com eles..

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    2. Caramba, 35% é muita coisa.

      O ideal é que você ir reduzindo a sua exposição aos poucos.

      Sucesso para você. Grande Abraço

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  7. Tenho esse e comprei mais a 86,00. Do MFII11 eu corri na hora que a bomba explodiu e depois me arrependi. Agora deixa rolar.

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    1. Pois é Vagabundo,

      Eu saí do MFII11 porque não gostaria de estar exposto ao risco de um fundo de desenvolvimento. Eu não via característica de perpetuidade no fundo. Por isso eu saí e não me arrependo.

      O caso do ABCP11 é diferente, mas a R$ 88,00 está interessante.

      Grande Abraço

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  8. Olá, Aportador.

    Fico imaginando quantas sardinhas já foram despejadas nesta queda, haha.

    Continuo segurando firme aqui, esse FII me lembrou daquele FIGS11 que o fim da RMG causou uma queda de uns 20% enquanto eu aproveitei pra catar mais na promoção.

    Vamos ver como nos sairemos.

    Abraços e seguimos em frente!

    Pinguim Investidor
    https://pinguiminvestidor.com

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    1. Olá Pinguim, parabéns pela premiação no ranking no dos blogs de finanças.

      Acho que uma característica comum aos investidores de FIIs é o buy and hold. Pode ser que a maioria nem oube o porque dessa queda.

      Acredito que atualmente há uma assimetria interessante. É importante calibrar os riscos.

      Seguiremos em frente. Grande Abraço

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  9. é 5% da minha carteira de FII e comprei esse mês sem saber dessa polêmica
    na pior das hipóteses, é para isso que serve a diversificação

    é também complicado estudar procurando por fundamentos e encontrar uma possibilidade dessas antes de se concretizar

    abs!

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    1. Com certeza Scant,

      Nessas horas a unica coisa que salva é a diversificação.

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  10. Fiz uma postagem recente mas a sua está muito mais completa. Excelente conteúdo.
    Vou manter minhas cotas.
    Abraços

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    1. Grande AdP,

      Continuaremos sócio do fundo.

      Obrigado pela visita, grande abraço.

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  11. Muito bom, Aportador, ótima análise. Realmente manter a posição foi uma escolha sábia. Ontem o recurso saiu e o preço está em 95. Abraço.

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    1. Que bom que o recurso saiu Jhonny,

      Pena que eu não comprei quando estava lá embaixo, mas tudo bem. Eu sei que não vai faltar oportunidades.

      Grande Abraço

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