"I have just three things to teach: simplicity, patience, compassion.
These three are your greatest treasures." (Lao Tzu)
These three are your greatest treasures." (Lao Tzu)
Olá meus amigos da blogosfera financeira, tudo bem? Espero que você estejam bem durante esta pandemia. Pra começar eu gostaria de fazer uma pergunta: Você possui imóvel fisico para alugar? Você contrata um corretor para administrar o imóvel e espera somente o aluguel no final do mês? Independente da sua resposta, você há de convir que administrar imóveis é um trabalho como um outro qualquer e merece ser remunerado.
Meu pai tem alguns imóveis que estão alugados, mas ele administra de forma a evitar inadimplência alugando para funcionários públicos e/ou militares. Durante a última crise, ele ficou pagando 11 meses um condomínio de R$ 500 de um imóvel vago. Eis que agora há um novo produto que pode ajudar ao investidor pessoa física ficar exposto ao setor imobiliário sem conhecer muito sobre a análise de fundos imobiliários: Carteira Administrada de Fundos Imobiliários da Vitreo.
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| Carteira Administrada ou FoF de Fiis? |
O que é uma Carteira Administrada?
É um instrumento utilizado por family offices (empresa de gestão de fortunas de famílias ricas) para administrar os investimentos de forma automatizada e profissional. O investidor assina um contrato, transfere o dinheiro para uma conta de uma corretora no seu nome (CPF) e a gestão é feita por um profissional. E qual é a diferença entre um Fundo de Fundos e uma Carteira Administrada? Basicamente é a transparência, custos e a confiança do gestor.
Particularmente, eu não sou muito entusiata de Fundos Imobiliários por causa da transparência da gestão dos fundos e principalmente por causa da complexidade de analisar os eventos dos imóveis por trás do ticker que aparece no home broker. Por exemplo: ABCP11: Uma reflexão sobre os riscos
Quais as caracteríticas da Carteira Administrada?
- Amparada por gestão profissional para quem deseja ter uma renda periódica, permitindo o reinvestimento automático dos rendimentos
- Gestão ativa de vários Fundos Imobiliários, que busca ganhos consistentes, mesmo em épocas difíceis. Minha carteira, por exemplo, está muito alocada em Shoppings e já estou com um resultado abaixo da média do IFIX.
- Possibilidade de transferir os FIIs existentes em outra corretora para seguir a estratégia do gestor.
- Há um custo proporcional ao tamanho do seu patrimônio alocado.
- A responsabilidade de recolher os impostos (DARFs) sobre as operações é do próprio investidor já que a conta está no seu CPF.
- O montante mínimo inicial é de R$ 10.000,00, porém é recomendado valores maiores para obter uma performance mais adequada.
- Para entender melhor esta estratégia, sugiro assistir a seguinte live para tirar dúvidas:
Minha Opnião
Se você gosta de administrar a sua carteira, de analisar os fatos relevantes dos FIIs e entende toda a sua dinâmica do mercado imobiliário talvez este produto não seja para você. Entretanto, se você que estar exposto ao mercado imobiliário, deseja ter uma renda recorrente todo o mês e não deseja entrar em muitos detalhes de como está a situação de cada FII de sua carteira, sugiro analisar a possibilidade de alocar parte do capital nesta estratégia para enteder a dinâmica.
O retorno esperado de uma carteirade FIIs é o juros longo da NTN-B mais um prêmio, isto que significa em torno de IPCA+5% em média. Os FIIs não podem ser alavancados (não possuem dívidas), não servem de garantia na bolsa e não podem operar vendido. Portanto, mesmo que você seja um expert na gestão da sua carteira, o retorno esperado de longo prazo é a NTN-B longa mais um prêmio de risco.
O foco principal de investidor deveria ser aportar sempre e seguir uma estratégia que possa trazer bons resultados no curto/médio prazo. Nós sabemos que os FIIs são fortemente influenciado pelos juros longos e na capacidade do Brasil crescer ao longo do tempo, sem contar com a possibilidade de tributação dos rendimentos que no momento atual tudo é possível.
Portanto, eu pretendo migrar a minha carteira atual para uma carteira administrada de FIIs e focar em aportar mais, reinvestir os proventos e reaplicar os ganhos das estratégias alavancadas com opções. No meu caso particular, eu prefiro dedicar o meu tempo para entender dos modelos de negócios das empresas listadas na bolsa para tomar as minhas decisões.
Portanto, eu pretendo migrar a minha carteira atual para uma carteira administrada de FIIs e focar em aportar mais, reinvestir os proventos e reaplicar os ganhos das estratégias alavancadas com opções. No meu caso particular, eu prefiro dedicar o meu tempo para entender dos modelos de negócios das empresas listadas na bolsa para tomar as minhas decisões.
Grande Abraço e até a próxima.
Caro Aportador,
ResponderExcluirEu andei lendo sobre o tema. Mas, respeitosamente, não entendo da mesma forma.
Se for para terceirizar a coisa, não vejo porque não o fazer diretamente a um ou vários FoF's, tanto pela praticidade, tanto pq vc ainda se livra da questão de ter q ficar pagando darf pelo giro interno da carteira (vc só vai fazer darf se vender a cota do próprio fof, óbvio; mas se a intenção for renda, provavelmente nem venderá nada).
De toda forma, há rumores fortes da criação de um ETF do IFIX e mesmo da possibilidade de operar vendido no mercado de FIIs, o que acho que vem para somar.
Diante deste cenário, talvez se expor a um ETF tbm não seja ruim (se for o caso dessa ideia vingar mesmo, como dizem...). Não é?
Só não compreendo a sua irresignação em analisar/avaliar os FIIs. É muito mais fácil que ação, inclusive o valuation. Até porque a maioria aqui utiliza o modelo de gordon, q é mto mais fácil q o FCD (que finalmente aprendi).
A suposta obscuridade no trato da gestão e talvez até na contabilidade dos FIIs é tanto quanto das ações...Aqui tem um pouco de fé mesmo (os investidores de IRB q o digam)...
Eu talvez esteja na contramão das suas ideias: cada vez mais me convenço de indexar boa parte da carteira de ações e deixar no máximo 50% em stock picking.
Também estou aprendendo bastante sobre opções, principalmente com o prof. Su e o Roxo (este último tem umas ideias muito boas de gerenciamento de risco e rentabilização da carteira, apesar de trabalhoso). Como vc tem operado nas opções?
Abs.!
Olá TumTum, muito pertinente o seu comentário. Um dos objetivos do blog é trocar idéias para melhorar as decisões com investimentos.
ExcluirA decisão entre comprar um Fof e ter uma carteira administrada é praticamente equivalente. Em relação ao Imposto de Renda, eu já assino o serviço do IRPF Bolsa por causa das operações com opções.
Em relação ao giro da carteira, eu posso afirmar com toda a certeza: A minha capacidade/motivação de analisar os FIIs é muito limitada. A capacidade de gerar "alfa" é diretamente vinculada a capacidade do gestor que estou contratando.
"De toda forma, há rumores fortes da criação de um ETF do IFIX e mesmo da possibilidade de operar vendido no mercado de FIIs, o que acho que vem para somar." => Quando este rumor se tornar realidade, eu posso cancelar o contrato de gestão da carteira, transferir para outra corretora, etc..
Na minha humilde opnião, o único motivo para eu ter FIIs na carteira é gerar renda. Nem importa o valor do patrimônio, pois é como você tivesse um imóvel físico e o que interessa é o aluguel no final do mês. Na minha visão, ao contratar uma carteira admnistrada (ou Fof) é como eu contratasse um corretor para administrar este imóvel físico.
Outro ponto é: Com juros reais negativos e juros longos na faixa dos 4%, a única maneira de aumentar a renda passiva é aportar mais. No final, independente da rentabilidade do gestor, quanto maior o valor aportado, maior será a renda passiva futura.
Se tiver um ETFs baixo de custo de FIIs que paga renda mensal eu migro este no futuro. Atualmente, possuo 16 FIIs na carteira e não estou nenhum pouco satisfeito com esta classe de ativo especificamente.
Em relação as opções: Considerando um capital investido de R$ 20 mil, os ganhos mensais com as rolagens:
Fevereiro/2020 : R$ 3.672,00 (reinvestia na estrutura)
Março/2020 : R$ 4.414,95 (reinvestia na estrutura)
Abril : R$ 0 (queda coronavirus fiz ajustes)
Maio/2020 : R$ 2.476,37 (reinvisto 50% na estrutura)
Junho/2020 : em torno de R$ 3100,00 mas próximo ao vencimento pode melhorar mais.
As operações com opções são alavacadas e geram renda recorrente, mas se a PETR4 cair 50% eu tenho que utilizar lastro para tornar a operação rentável novamente. Existe risco de perder o capital, mas os ganhos mensais são cerca de 5% a 10% pelo menos.
Portanto: para que eu vou ficar analisando mais 270 FIIs listados para gerar um ganho se eu posso gradualmente aumentar o meu aporte e gerar renda passiva?
As operações que eu utilizo em opções são booster (teoria da binarização), THL/P e seus respectivos hedges (esta é a parte mais difícil). Na próxima segunda (01/06/2020), vou publicar um texto que ja está pronto sobre o booster.
Obrigado pela visita e grande abraço.
Já tive carteira ADM , pela rio bravo. Foi um lixo!!!!!
ResponderExcluirSe embolam nas notas de corretagem, vc se ferra no IR, Não baterem o ifix, entre outras merdas;. Se foi assim na RB imagina dessa galera ligada a empiricus. Pronto falei!!
Olá Anônimo, obrigado pela dica.
ExcluirQuando a SELIC sai de 14,25 para 3% não deve ser muito difícil saber se os fundos imobliários vão se valorizar neste perído. Mas agora eu vou analisar o resultado da minha carteira de FIIs e o IFIX ano a ano:
IFIX em 2017: 15,08%
Minha Carteira FIIs em 2017: 17,96%
IFIX em 2018: 5,6%
Minha Carteira FIIs em 2018: 8,63%
IFIX em 2019: 35,95%
Minha Carteira FIIs em 2019: 32,89%
IFIX até Maio/2020: -16,88%
Minha Carteira FIIs até Maio/2020: -19,91%
Mesmo não sabendo nada de FIIs, os meus resultado estão em linha com o IFIX. Não espero nada diferente disso, mas se você obseervar a minha resposta acima para o TumTum não vejo muito vantagem em "gastar meu tempo" com esta classe de ativos.
E como você dever ter tido uma experiência desagradável com a Rio Bravo, se eu tiver uma eperiênia desagradável com a Vitreo eu venho aqui no blog e relato a experiênia para vocês.
Eu vejo que a Empiricus tem vantagens e desvantagens, mas eu tenho que reconhecer que eles trazem produtos inovadores para o mercado. Principalmente para quem não quer se aprofundar muito nas finanças.
Mais uma vez, obrigado pelo comentário e abraço.
Blz. Fiz um teste com 200k.Queria colar em fiis 1M nessa carteira, boas desisti.
ResponderExcluirAgora tenho feito uma mescla entte a suno e a carteira dica de hoje fiis. Consegui colocar esse valor agora em meio a crise .
Considero esse jeito muito passivo tbm é com melhor controle pessoal, além de não pagar taxa de administração duas vezes. Valeu
O que vc acha do BCFF11 ?
ResponderExcluirOlá Vagabundo,
ExcluirAcho interessante, mas não acho muito transparente o processo de decisão do gestor.
No caso da Carteira Administrada da Vitreo, você tem um relatório semanal que mostra a evolução da carteira. Na minha visão é como eu contratasse um corretor para me garantir o recebimento do aluguel no final do mês.
Mas antes disso eu estou fazendo uns ajustes na minha carteira
Grande abraço